看过新房的朋友应该都知道，一般卖楼的都在口口宣称：我们的楼面价都X万了，将来价格肯定要卖X万。现如今在开发商以及各类媒体的宣传报导下，很多人都被洗脑认为楼面价决定房价，甚至有一个概念：房价等于楼面价的两倍。只要楼面价上去了，房价肯定蹭蹭的往上涨。在本编看来，这些纯粹是在诱导房价上涨预期。
为了能让大家简单明了的了解什么是楼面价，下面分享一下干货：
楼面价也叫楼面地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地。楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。
楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价/规划容积率。
楼面地价具体分为以下几种计算方式：
楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价÷规划容积率
规划建筑面积=土地面积×容积率
容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积
由上述公式可知，楼面价与容积率的关系是负相关的，这就意味着容积率越高，楼面价就会越低，反之，楼面价格就越高。因此，楼面价比土地单价更能说明土地价格的高低，还可以是我们判断一个小区容积率的重要指标。说道这里，大家应该就清楚的明白，现在媒体报道，上来只会报道楼面价，压根不跟你提容积率，就是为了单纯的给我们一个信号，楼面价高房价也跟着高，给我们灌输高房价市场预期。特别说明的是容积率虽然一定，但开发商往往采用高层小高多层混合综合容积率，在宣传时候采用低值，这都是猫腻，关于容积率就不一一赘述了，我在之前的文章里专门介绍过容积率问题。
楼面地价是房屋建造的土地成本，但房屋成本除了土地成本外，还有建安成本，税费成本，营销成本等，根据这些成本费用，我们基本上就可估算出一个项目的成本价格是多少，最终售价大约会在什么范围。以下公式即是采用较多的计算公式：
最终房价=土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（15%）+利润（25%）
我们做一个保守数字估算，按照现在人工和材料成本，开发商建筑成本1500元/平足够，利润最保守估算2000元/平，税费和开发费用2000以内完全可以包住，再加上楼面价就是大概的最终房价。这里还未涉及容积率，后期开发商有可能改规划再进一步提高自己的毛利点。可见一套房子并不是只看一个楼面价就算出售价的。
我们要知道房价和地价是两个完全不同市场上的对象。房价是商品住宅市场上的价格，地价是土地市场上的价格。房价由商品住宅市场上的供需、经济周期、政策、信贷等等所影响。而地价一般是由政府进行土地招挂，开发商参与拍卖产生。所以我们认为房价是主因，决定和推动地价。地价会影响房价，但不会决定房价。朋友们不要再傻傻被售楼人员忽悠楼面价决定房价论了，在房住不炒大背景下，不要盲目接盘，一定要理性购房。
